新黄河记者：苏冉  

步入2025年，房企化债工作正在提速。2月14日，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）发布公告表示，公司计划发行于2028年到期的3.5亿美元优先票据。这是近两年来，头部房企启动发行的首例美元债，不少业内人士将其解读为境外资本市场对境内优质房企和房地产市场的信心正逐步回升。

不仅如此，中指研究院最新统计数据显示，今年1月，4家民营和混合所有制房企合计发行了39亿元信用债，较上年同期增加14.6亿元，增幅达60%。此外，包括弘阳地产、融创、龙光等在内的10余家房企也相继公布了债务重组方面的最新进展。

专家认为，考虑到现有债务到期规模，2025年堪称房企偿债高峰年，加之销售端仍有压力，房企偿债压力仍在。不过，由于严控增量、盘活存量的政策导向及其加速落地带来的正向影响，房企尤其民营房企的融资环境有望进一步改善。

时隔两年，绿城中国打破房企美元债“发行荒”

近日，绿城中国的一则公告为国内房地产市场打了一针强心剂。

2月14日，绿城中国公告，已在2025年2月13日与多家金融机构签订了认购协议，计划发行本金总额为3.5亿美元、年利率为8.45%的优先票据。票据将于2028年2月24日到期。票据利息于每年2月24日和8月24日支付，首期付息从2025年8月24日开始。根据公告，票据仅于美国境外提呈发售，并不会在香港向公众发售或向公司的关联人士配售。

对此，在多位业内人士看来，债券的价格较初步价格指引低40个基点。表明投资者对于绿城中国这家龙头房企的看好。此次绿城中国发行美元债，反映了其拥有较高的市场信誉和稳健的业绩，同时也意味着境外资本市场对境内优质房企和房地产市场的信心正逐步回升。

曾几何时，房企是中国企业美元债发行的主力。

2012年至2013年起，各大房企纷纷加大登陆境外债券市场发行境外债。因发行年限较长等因素加持，美元债开始成为国内房企融资渠道的支柱。不过，伴随着2020年开始房地产市场进入深度调整期，众多房企因陷入被杠杆“束缚”的境地，最终致使面临流动性承压的不利局面。

克而瑞数据显示，在2023年，房企境外发债规模只占融资总规模的3%，以美元计价的债券发行更是少数。中指研究院数据显示，2024年，国内房企海外债发行规模仅为69.0亿元，当年8月份之后无新发行海外债债券，其余月份仅有个别优质企业发行了海外债。

有机构投资者表示，只有当房地产风险真正出清，大量资本重返地产美元债市场，才可能让地产美元债发行额出现实质性复苏。在当前背景下，绿城中国计划发行的这笔美元债显得更有意义。未来，更多房企有望通过发行美元债获取资金支持，从而进一步优化融资结构。

1月民营房企发债同比增六成，多个债券重组方案通过生效

不仅是绿城中国，中指研究院的最新数据显示，1月，房地产企业债券融资总额为509.8亿元。民营和混合所有制企业发债规模有明显增加，绿城、滨江集团、美的置业、新希望地产4家房企合计发行总额39亿元，较去年同期2家房企发行的24.4亿元增长约60%。

其中，美的置业集团于1月23日成功发行2025年度第一期中期票据，实际发行金额达到15亿元，期限为5年，发行利率3.00%；新希望地产于1月13日成功发行为期五年的2025年第一期中期票据，总额为8亿元，票面利率2.84%。募集资金用途方面，美的置业集团计划用于项目建设和补充流动资金，新希望地产拟用于偿还发行人债务融资工具利息、项目建设和补充流动资金。

此外，国企方面，1月还有首创、中交房地产、华发股份等发行信用债，发行总额分别为20亿元、17亿元、15.8亿元。该月短期融资券占比较前一个月显著下降，带动信用债平均发行年限增加至3.48年。

亿翰智库研究中心总经理于小雨分析称，综合房企1月融资情况，从企业性质来看，国企、央企所发行债券在债券融资市场中，仍然占据主导地位。

此外，境外债重组方面，在历经数月的等待后，日前，碧桂园披露了境外债重组最新进展，有望最多减少116亿美元债务，将向债权人提供多个选项如要约回购、强制性可转换债券、新票据等。

而在经过与境外债权人的多次博弈后，远洋集团（03377.HK）的境外债重组计划也在春节期间取得重要进展，最难攻克的英国重组计划已获批生效。

境内债重组方面，1月底，融创中国也发布公告称，10笔债券的重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过，公司将对10笔债券的本息偿付安排进行调整，并提供包括债券购回、股票或股票经济收益权兑付及以资抵债等重组方案选项。其总规模154亿元的境内债重组整体宣告成功，正式成为行业第一家完成境内公司债券整体重组的房企。

弘阳地产重组方案遇困，偿债高峰年房企积极拿地

事实上，除上述债务重组成功案例外，也有个别债务重组方案暂时遇困的案例。

弘阳地产日前发布公告，境外债务重组涉及的债务合计16亿美元。然而，因重组方案没有短期现金偿付选项、中期债券选项，引发了部分债权人的强烈反应，他们已收集到超过弘阳地产美元债券面值25%债权人的反对意向，并正在筹备成立美元债券持有人小组。

业内人士表示，弘阳地产面临流动性困境，其财务状况较为严峻，截至2023年底，其剔除预收款的资产负债率达75.9%，净负债率为126.1%，现金短债比仅为0.16。在这种情况下，公司可能认为当前的重组方案是其在现有资金和债务压力下的最优选择。

事实上，房企之所以在今年开年提速化债，主要原因为今年是偿债高峰年。

2025年房企们的债务到期规模超越了2024年，达到了5000亿元，仅2025年第三季度，房企们到期的债务规模达到了1574亿元。这么庞大的到期债务，对于要偿债的房企来说，通过短时间的发债和融资，很难将到期债务全覆盖完。

房地产行情的好坏，决定了房企们在2025年的造血能力。因为所有的债务偿还，最终还是要靠房企们卖出房子回笼资金来实现的。

从目前情况看，今年1月以来，地产市场仍释放出一些积极信号。数据显示，2025年1月，百强房企拿地总额1210.7亿元，同比增长41.4%。2024年10月以来核心城市土拍市场保持一定活跃度。新年以来，北京、深圳、上海、广州等一线城市土地推出及成交均较为活跃。

有专家认为，2025年房地产全面回稳仍面临一些挑战，但随着各项支持性政策加力并陆续落地，房企融资环境有望改善。他认为，盘活存量闲置土地政策能够有效改善企业资产负债表，有利于增强企业信用资质，形成正向循环后房企资金面有望好转。

编辑：周全  校对：高新