新黄河记者：罗晓飞  

12月29日，济南高新区孙村片区围子山以东一宗低密度优质居住地块成交，市中区九曲片区另有一宗商业用地成交。至此，2025年土拍市场落幕，全年成交41宗城镇住宅用地，土地出让总面积超过123万平方米，央企、国有控股、地方平台公司成为拿地主力军。

“低密度”成市场关键词

孙村片区围子山以东成交的住宅地块，容积率仅1.05，不考虑明府城城市更新项目出让的住宅地块，该宗地是全年济南土地市场供应的容积率最低的地块。这反映了2025年土拍的一大特点，“低密度”成为土地出让的关键词。

2024年，济南印发《济南市建筑工程容积率计算细则》，进一步扩大容积率支持力度，鼓励房企开发“精细化、品质化”的“好房子”。据统计，2025年3月至今，济南市本级范围共挂牌出让47宗城镇住宅用地，成交37宗。明府城片区之外，地块容积率1.8—2.5成交16宗，4宗容积率2.0—2.5的地块溢价成交，其中盛福片区DSF-09-04地块最高竞价249轮；地块容积率1.5—1.8（不含）成交6宗，容积率1.6的明湖热电厂地块作为今年济南首个高品质住宅地块溢价成交。

核心区域地块呈现“双高”

从全年成交情况看，底价成交成为主流，10个挂牌地块溢价成交，4宗在明府城片区，6宗分别在文博西、盛福片区、科技城片区以及北湖片区原明湖热电厂，均属于城市核心区域。

在一片底价中成交中，核心区域土地的稀缺性吸引房企落子，因而溢价率、竞价轮次创近年来济南土拍市场热度新高，热点地块成交单价创下济南楼市土拍单价新纪录。

具体来看，全年住宅用地成交单价在10000元以上共有6宗（组团）。华润置地摘得文博西片区DMLD-13-061地块，济南中海摘得文博西片区一期组团，楼面成交价分别为20232元/平方米、20300元/平方米，为第一梯队。由保利山东置业联合竞得的济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块楼面成交价15000元/平方米，单价排名第三。高新区小鸭地块单价12011元/平方米、盛福片区DSF-09-05-2地块单价10497元/平方米、科技城12街区DKJ1212地块单价10497元/平方米，为第三梯队。

在溢价成交的地块中，盛福片区DSF-09-04地块鏖战4个多小时，竞价249轮，同时竞拍的盛福片区DSF-09-05-2地块竞价138轮、溢价率达51.97%，文博西片区一期组团竞价110轮。

国资背景企业成拿地主力

2025年济南土地市场成交的住宅用地都被谁买走了？

作为济南土地市场的“新面孔”，山东鲁投置业有限公司在盛福片区DSF-09-05-2地块竞买中，竞价138轮击退其他对手。通过股权穿透，该公司注册地虽然在泰安新泰，但是控股股东山东鲁强投资有限公司注册地在济南，股东全部为自然人。山东海通所属济南海通摘得王舍人片区18街区局部用地地块，瑞马集团则溢价摘得科技城片区12街地块，两家企业分别是来自东营、济宁的民营企业。

2025年在济南拿地企业更多的是国资背景的央企、国有控股、地方平台公司。区级平台公司有槐荫区国有资产运营有限公司、历城城市发展集团、济南天桥产业发展集团、济高控股集团、历城城市发展集团、济南历城控股集团所属企业，市级平台有济南城市建设集团、济南城市发展集团、济南能源集团下属企业。国有控股或国企背景的拿地企业有济南海右二号产业投资合伙企业（有限合伙）、天津海嘉建设发展有限公司等。央企所属公司有保利山东置业、华润置地、济南中海以及中建旗下济南城泰置业。

可以看出，2025年济南土地市场央企、国企、地方平台公司成为拿地主力，在2025年供地减少的背景下，具有国资背景的公司增加土地储备的趋势更加明显。

编辑：陈彤彤  校对：刘恬