新黄河记者：李震  

租客退租后，房东发现房屋墙面大面积掉皮、涂鸦损毁，房东与租客就赔偿问题争执不下，而房东常年身在外地、难以现场协商，一起普通的房屋租赁纠纷陷入僵局。近日，济南市槐荫区人民法院化解一起房屋租赁合同纠纷，法官依托线上调解平台，以云端调解的方式打破地域限制，厘清权责、释法明理，最终促成双方达成和解，化解了这起异地租房退赔矛盾。

据介绍，陈某长期在外地工作生活，遂将房屋出租给王某使用。合同履行一段时间后，经双方协商一致，解除租赁合同，陈某明确提出需现场验房、完成交接，再退还剩余租金与押金。然而，当陈某依约返回济南收房时，却发现屋内设施损坏严重，墙面出现大面积掉皮脱落，还存在多处涂鸦痕迹。双方协商赔偿事宜无果，于是陈某诉至法院，请求判令王某赔偿房屋修复等各项损失。

掌握基本案情后，法官第一时间与原、被告电话沟通，了解到陈某虽体谅被告生活难处，却对房屋被肆意损坏的行为十分气愤；王某自知存在过错，但认为原告主张的赔偿金额过高，双方各执一词，僵持不下。

考虑到原告长期在外地、双方不便现场协商的实际情况，法官决定依托线上调解平台，组织双方开展远程云端调解。调解伊始，法官并未急于敲定赔偿金额，而是先从梳理法律关系入手，安抚双方情绪。法官首先向原告进行释法，指出承租人按照约定使用租赁物产生的合理损耗，出租人应当予以容忍，房屋长期出租过程中，家具出现轻微磨痕、正常老化，均属于合理损耗范畴，不应计入赔偿范围。同时，针对双方争议最大的墙面潮湿掉皮问题，法官结合同类案件的处理经验，向原告说明，在无水管爆裂等特殊情况的前提下，墙面脱落主要源于房屋使用年限较长、自然老化，原告作为房屋所有权人，负有保障房屋适租的法定义务，该部分修复费用不应由被告全额承担。随后，法官将调解重点转向被告，指出结合原告提交的证据，墙面大面积的彩笔涂鸦属于典型的人为损坏，是被告未尽到妥善保管、爱护租赁物义务所致，依据法律规定，被告应当对该部分损失承担赔偿责任。

之后，法官进一步向双方释明诉讼风险，告知原被告，若双方始终对赔偿金额僵持不下，且不接受法院的酌情调处，可通过司法鉴定确定具体损失，但鉴定流程周期长、费用高，会进一步增加双方的时间成本与经济负担，结合实际情况，并非最优选择。

经过法官层层递进的释法明理，原、被告逐渐平复情绪，开始理性权衡利弊。最终，在法官的组织下，双方达成一致调解意见：原告无需退还被告房屋押金及剩余租金，被告另行支付原告3000元作为房屋损失赔偿；双方就本案再无其他争议。

在调解中，法官明确了出租人的适租义务与承租人的保管义务，精准界定双方责任，既不回避双方的过错责任，又充分体谅各自的实际困难，同时提示诉讼风险，引导双方摒弃情绪对立、互谅互让，最终以最小成本实现纠纷的实质性化解。法官同时提醒，房屋租赁中，出租人意应保障房屋适租性，承租人应妥善保管租赁物，双方在退租交接时应现场核验、明确责任，避免后续纷争；若产生纠纷，可优先选择调解方式，高效、低成本化解矛盾。

编辑：柏凌君  校对：杨荷放