王伟是呼和浩特市新城区昕泰大观小区的业主，该小区有65户业主与王伟一样陷入一场长达十年的困境，他们购买的房屋至今无法办理房产证，原因是这些房子，有的被网签给他人，有的被法院查封。

昕泰大观的多位业主称，他们于2014年至2015年通过开发商售楼处购房，支付首付款、签订商品房买卖合同、办理按揭贷款，多数业主已居住十多年，并一直正常还月供。由于无法办理房产证，许多业主无法落户，子女入学也受到影响。小区附近的学校无法就读，业主只能选择更远的公立学校或支付高昂费用就读私立学校。

昕泰大观的开发商呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司（下称“达昕泰地产”）负责人柴瑞林解释，2013年至2015年，达昕泰地产的股东之一赵宝私自抵押小区房屋融资，用于个人使用，并将部分房屋以签订商品房买卖合同或网签等形式抵押给债权人，导致部分业主无法办理房产证。赵宝个人债务违约后，其债权人起诉达昕泰地产并向法院申请查封昕泰大观部分业主的房屋，给业主办理房产证又增加了障碍。

经济观察报尝试联系赵宝及主要债权人核实情况，赵宝未接听电话，短信亦未回复；债权人或拒绝接受采访，或不予回应。王伟等业主担心，若债权人申请强制执行，他们将面临失去房屋的风险。

办不下房本

2014年12月，王伟以59万元购买了昕泰大观一套102平方米的住宅，支付24万元首付款，剩余35万元通过中国银行办理按揭。2015年8月，王伟正式入住该小区。

2016年3月，王伟的一位邻居拿着商品房买卖合同给孩子落户时发现，房子不在业主名下。彼时，工作人员给出的回复是，王伟邻居的房子被网签至呼和浩特市光汉酒店管理有限公司（下称“光汉酒店”）名下。

王伟说，邻居办理落户查询房产时，看到了一份昕泰大观小区网签至光汉酒店名下的房源名单，王伟的名字在列。邻居将这一消息告诉了王伟，王伟才知道自己的房子没有网签。

有同样遭遇的还有冯莉。2015年5月，冯莉以65万元全款购买了昕泰大观一套124平方米的住宅。房子是现房，她购买即交房。冯莉说，她年纪大了，对购房程序了解不多，有邻居告诉她房子无法办理房产证。

2015年7月，云涛购买了昕泰大观一套102平方米的住宅，总价61万元，支付46万元首付款，剩余15万元通过银行按揭。同年8月，他收房并开始装修。

云涛回忆，大约在2016年底至2017年初，新房装修好后，他发现，房子不仅无法办理房产证，还被网签至光汉酒店名下。

达昕泰地产提供的一份名单显示，昕泰大观小区与王伟、冯莉和云涛面临同样情况的业主共有65户，有52户业主的房子被网签至光汉酒店名下；7套房子被光汉酒店申请查封；5套房子被海南千苏伟仕投资管理有限公司（下称“千苏伟仕”）申请查封；1套房子被宿迁市苏林机械制造有限公司（下称“苏林机械”）申请查封。

根据达昕泰地产提供的名单，65户无法办理房本的业主中，有59户已经入住，其中部分业主因无法办理房产证已经停止还贷；其余6户没有入住的业主，有的仅支付首付款没有办理贷款，有的为抵账房。

柴瑞林告诉经济观察报，今年2月，上海竞帆投资发展有限公司（下称“上海竞帆”）向呼市中院申请查封了昕泰大观95套房源，既包括已网签至业主名下但无法办理房产证的房屋，还包括部分网签至光汉酒店名下但业主已入住实际占有的房屋。

柴瑞林说，上海竞帆申请查封昕泰大观小区95套房源后，光汉酒店及部分业主向呼和浩特市中级人民法院（下称“呼市中院”）提出第三方执行异议。截至4月22日，呼市中院累计下发13份裁定，解除了部分被上海竞帆申请查封的房源。

4月22日，王伟等业主前往房管部门查询发现，房屋处于解封状态。虽然房子解除了查封，但依然网签在光汉酒店名下。

云涛说，十年来，业主们多次找开发商和房管部门要求办理房产证，均因房产被网签至光汉酒店名下或处于查封状态无法办理。如果光汉酒店不同意撤销网签，他们就无法为自己的网签做网签，更无法办理房产证。

2.3亿元借款

昕泰大观65户业主十多年无法办理房产证缘起达昕泰地产股东赵宝的个人融资行为。

2009年，达昕泰地产以7743万元的价格获得了呼和浩特市新城区两幅国有建设用地，用地性质分别为其他普通商品住房用地和商务金融用地。

据柴瑞林介绍，赵宝与达昕泰地产原股东商定受让土地，但因自己没有资金缴纳土地出让金，便找到了他的远房亲戚杨文兵，杨文兵又引入了石枣树。2010年3月，达昕泰地产的股东变更为：石枣树持股40%，赵宝持股35%，杨文兵持股25%。

2012年7月，昕泰大观项目开工，当年底取得了预售许可证。由于当时的房地产市场处于上升期，开发商为了实现利益最大化，未一次性释放全部房源，而是按楼栋逐步释放。

司法文书显示，从2013年5月开始，赵宝以昕泰大观212套商品房做抵押，以签订购房合同为抵押形式向上海竞帆借款8600万元，吕倩为上述房屋进行了网签登记。吕倩是赵宝的外甥女，2013年开始负责达昕泰地产的出纳及网签相关工作。

除参股达昕泰地产外，赵宝个人名下还有中元地产、中宝酒店等7家公司，向上海竞帆的借款全部进入赵宝个人或其控制的公司账户。

自2013年12月起，赵宝通过其控制的其他公司及员工陆续向上海竞帆的总经理蔡建兵个人账户偿还8276万元。也就是说，赵宝向上海竞帆借款及还款等资金往来均未经过达昕泰地产的账户。

此后，赵宝通过类似方式多次对外借款。

2013年8月至2013年11月，赵宝向苏林机械累计借款2700万元，并将昕泰大观小区52套房以签订商品房买卖合同、网签等形式抵押给苏林机械。资金同样流入赵宝个人账户，赵宝至今没有偿还。

2013年12月至2014年10月，赵宝向成青商贸累计借款1800万元，并以达昕泰地产的名义与成青商贸签订了41套商品房买卖合同，其中22套房在当地房管部门进行了网签备案。此后，赵宝陆续归还了682万元。

2013年12月至2014年2月，赵宝向千苏伟仕累计借款1800万元，以昕泰大观小区54套房签订商品房买卖合同等方式抵押，后赵宝陆续偿还了234万元。

2014年5月，赵宝先后向光汉酒店借款6459万元，以昕泰大观108套房屋签订商品房买卖合同的方式抵押，其中87套进行了网签备案。此后，赵宝陆续还款4847万元。

此外，赵宝向永泰隆小额贷借款101万元，以3套房屋签订买卖合同作为抵押，至今未偿还；向自然人于勇借款200万元，以4套房屋签订买卖合同作为抵押，赵宝陆续偿还48万元。

2016年，光汉酒店等赵宝的债权人开始起诉达昕泰地产，要求交付抵押的房产。达昕泰地产另外两名股东石枣树和杨文兵向呼和浩特市公安局新城区分局报警，赵宝和吕倩被拘留。

根据刑案的司法鉴定，2013年5月至2015年12月间，赵宝通过签订商品房买卖合同及网签等方式作为抵押，累计向8名债权人借款2.3亿元，累计还款1.4亿元，共涉及昕泰大观小区503套房源。

据柴瑞林介绍，昕泰大观项目从2012年开盘，项目一直正常销售；同时，赵宝将部分房源通过签订商品房买卖合同及网签形式抵押给债权人，部分房屋形成事实上的“一房二卖”。

业主被牵连

2016年至今，围绕赵宝以昕泰大观小区房源作为抵押借款，形成了赵宝、吕倩诈骗罪的刑事案件，及赵宝的债权人与达昕泰地产之间的民事诉讼两个线条。

2016年，赵宝及吕倩因职务侵占和诈骗罪被刑拘，并由检察院向法院提起刑事诉讼。赵宝的妻子向警方提交了一份落款时间为2014年6月5日的股东会决议：因股东赵宝资金周转需要，经协商决定，全体股东一致同意股东赵宝用昕泰大观房产做抵押，以签订买卖合同或网签的形式办理房地产抵押手续，作为股东赵宝向他人借款的担保，但抵押房产对应的股份不得超过35%。

柴瑞林介绍，2015年左右，达昕泰地产召开股东会，同意赵宝利用价值3500万元的昕泰大观房屋抵账。但由于石枣树和杨文兵当时赶飞机，赵宝让他们在两张白纸上先签字，之后再进行打印。这份签字白纸最终变成了上述股东会决议。

根据刑案司法鉴定意见，2014年6月5日的股东决议原件“文字面检见明显人为因素导致的异常老化痕迹，应为单面被茶色溶液浸湿、加热后加速、加重老化所致”。

根据司法鉴定，赵宝提供给债权人的《商品房买卖合同》、对账单、授权委托书、转款通知书、付款通知书、付款委托书、商品房回购协议、股东会决议等材料中，部分加盖的达昕泰地产公章、法人章与备案公章不一致。这些资料是导致借款流向赵宝个人、债权人直接向达昕泰地产主张权利的关键因素。

从赵宝和吕倩的刑诉判决书看，这些借款均没有借款合同，仅签订商品房买卖合同及回购协议；借入和偿还等资金往来均发生在赵宝及其控制的其他公司之间，没有经过达昕泰地产。由此，达昕泰地产拒绝承担这些债权。

部分债权人也认为借款人为赵宝，达昕泰地产进行抵押；赵宝在刑案审判中也承认，相关借款为个人借款，用达昕泰地产名下的房子做抵押。

2018年，呼市中院一审以“事实不清、证据不足”判处赵宝和吕倩无罪；公诉机关抗诉，内蒙古高级人民法院裁定发回重审；2022年重审仍以同样理由判决赵宝和吕倩无罪；公诉机关再次提出抗诉，但随后又撤回了抗诉，故重审判决生效。

刑案审理期间，赵宝的债权人要求达昕泰地产交付房屋的民事案件，按照“先刑后民”原则部分被驳回。赵宝刑案结束后，这些债权人开始重新起诉达昕泰地产，但诉求从与达昕泰地产存在房屋买卖转为与达昕泰地产存在借贷关系。

柴瑞林介绍，刑事案认定赵宝的个人借款余额在几千万元，但债权人提起的民事诉讼要求偿还借款总额接近5亿元。由于达昕泰地产并不掌握赵宝实际借款情况，所以部分债权人在赵宝已经还款后仍以原始借款金额主张权利。

以上海竞帆为例，刑案认定赵宝向其借款8600万元，已归还8276万元。由于被认定的借款大部分由上海竞帆及其指定主体转账给赵宝及赵宝指定的账户，而还款则转入上海竞帆总经理与授权收款主体蔡建兵个人账户，所以上海竞帆拒绝承认赵宝已经归还借款。

在这种情况下，债权人要求达昕泰地产还款，达昕泰地产因未对赵宝进行授权且未签署借贷文件、未收到任何借款拒绝还款，加上部分房源被网签至债权人名下或被债权人申请查封，导致65户业主十多年一直无法办理房产证。

业主们认为，既然赵宝的债权人认定与达昕泰地产是债权关系，涉及业主的房源就应该撤销网签，这样他们多年无法办理房产证的难题就可以迎刃而解。达昕泰地产方面称，他们目前正在就赵宝的诈骗行为报案控告中。