在经历“金三”全面回暖后，济南楼市“银四”又会有着怎样的表现呢？国家统计局最新数据显示，4月济南新建商品住宅价格环比下降0.2%，迎来本轮调整周期的十二连降；二手房价格在3月终结连续11个月下跌态势、实现年内首涨后，4月再次环比下降0.2%。成交端方面，4月济南新建商品房网签7907套，较3月的11685套环比下降32.33%。

　　文|山东商报·山海新闻记者 夏子繁

　　新房价格十二连降

　　4月网签量环比下滑明显

　　从最新官方数据来看，济南新房价格仍处于波动下行周期。国家统计局数据显示，今年4月济南新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降3.8%，已连续12个月环比下调。记者梳理历史数据了解到，自我国房地产步入深度调整期以来，济南新房价格整体呈波动缓降态势，2023年8月济南新房价格转入跌势且持续走弱，至2025年1月形成十八连降；2025年2至4月阶段性上涨后，5月再次步入连降通道，截至今年4月已实现十二连降。

　　值得一提的是，4月份全国房价重点监测的我省济南、青岛、烟台、济宁四城中，有2城新房价格实现环比上涨。具体来看，青岛4月份环比上涨0.1%，同比下降3.0%；烟台4月份环比上涨0.2%，同比下降3.6%。其余城市中，济宁新房价格4月份环比下降0.1%，同比下降4.8%。

　　据济南房协最新发布的2026年4月信息简报统计，4月济南新建商品房网签7907套，较3月新建商品房网签11685套环比下降约32.33%，网签面积62.29万㎡，总金额65.42亿元；其中住宅网签2665套，较3月4457套环比下降约40.21%，网签面积36.70万㎡。

　　4月济南商品住宅市场成交规模有所回落，各区县成交分化态势依然显著。其中，历城区仍以608套网签套数、8.75万㎡网签面积稳居济南全市成交榜首，成交均价15434.16元/㎡，成交总量占全市超两成，仍是济南楼市成交的核心支撑。历下区延续高端改善属性，以21413.19元/㎡的成交均价稳居全市房价首位，4月网签324套、4.74万㎡；市中区紧随其后，成交均价18183.26元/㎡，4月网签232套。槐荫区、天桥区分别网签251套、222套，这两个区域持续成为刚改置业的核心选择。

　　除此之外，近郊及县域板块仍以不足8500元/㎡的均价构成楼市“托底力量”，其中章丘区、济阳区、莱芜区成交表现相对稳定，单月分别网签225套、217套、173套；起步区市场活跃度显著提升，单月成交101套，较3月实现大幅增长；钢城区市场活跃度仍偏低，单月成交仅21套，去化压力依然较大。

　　供应端方面，4月济南新建商品房批准预售2960套、41.70万㎡，较3月分别环比上涨约48.97%、13.10%；其中住宅供应迎来大幅增长，批准预售2641套、36.55万㎡；商业用房批准预售193套、2.35万㎡，办公用房批准预售126套、2.80万㎡。

　　二手房首涨后再度回落

　　刚改需求主导交易市场

　　与新房市场走势相仿，济南二手房价格此前长期处于下行通道。回溯行情来看，济南二手房价格曾经历长达17个月的连续下跌，随后一直处于缓慢下跌趋势。去年4月起，济南二手房价格再次进入下行通道，截至今年2月已连续11个月下降。不过，这一持续下行的态势在3月迎来了重要拐点，二手房价实现年内首次上涨。然而，回暖势头未能延续，4月济南二手房价环比下降0.2%，同比下降5.4%。

　　山东商报·山海新闻记者梳理发现，事实上济南二手房价格的波动，与本地市场的供需结构和购房者行为变化密切相关。在全国市场整体回暖的大背景下，济南二手房市场正呈现出鲜明的阶段性特征。有房产中介的监测数据显示，截至当前，济南全市二手房挂牌总量已逼近9万套关口，长期处于历史高位区间。海量的存量房源一方面极大丰富了购房者的选择维度，另一方面也从根本上推动了市场“以价换量”格局的形成与延续。

　　这种供需失衡下的“以价换量”格局，正在深刻重塑济南二手房市场的交易生态，也推动着购房者置业决策逻辑发生根本性转变。有房产机构负责人告诉记者，当前市场呈现出刚改需求主导、品质权重提升、置换链条畅通三大显著特征。从户型结构来看，刚改产品已成为市场绝对主力。该负责人告诉记者，目前100—144平方米的三房、四房产品成交占比达到69.64%。“刚改需求占据市场主导地位，与此同时，小户型刚需产品的成交占比正在下降，144平方米以上的大面积改善产品占比则呈现上升趋势。”

　　在产品选择上，品质成为购房者决策的核心考量。“城市核心区的品质楼盘去化速度明显加快，而远郊区域的刚需盘则普遍面临去化压力。”该负责人表示，“好房子”的标准已经从过去开发商的营销概念，真正转变为左右购房者购买决策的核心变量。市场交易模式也随之发生变化。

　　济南的市场表现并非个例，从我省纳入国家重点监测的济南、青岛、烟台、济宁四城整体来看，二手房市场普遍面临着相似的价格调整压力。其中，青岛4月份环比下降0.1%，同比下降6.7%；烟台环比下降0.1%，同比下降6.6%；济宁环比下降0.2%，同比下降6.7%。

　　尽管省内重点城市二手房价格仍在承压，但放眼全国市场，回暖的积极信号正在不断增多。中指研究院数据显示，4月全国20城二手住宅成交15.6万套，同比增长13.4%。累计来看，今年1—4月，20城二手住宅共成交48.9万套，同比增长0.8%，市场需求保持稳定释放。

　　分城市来看，核心城市二手房市场“小阳春”特征尤为明显，成交量同比普遍实现明显增长。一线城市中，4月北京二手住宅成交1.8万套，创近五年4月单月新高；上海二手商品房成交2.9万套，成交规模同样处于4月同期高位，两地市场均保持较高活跃度。深圳虽同比仍下降2%，但月末新政出台后，或将对短期市场形成积极带动。与此同时，烟台、厦门、衢州等二三线城市的二手房成交量也出现了明显的同比增长。

　　19条新政加码蓄力

　　市场有望迎来新一轮需求释放

　　承接3月市场企稳修复的态势，业内普遍观点认为，今年4月全国楼市“银四”成色虽不及“金三”亮眼，但整体尚属于市场预期之中。其中二手房市场表现尤为突出，核心城市延续“小阳春”热度，新房市场则呈现“稳中有调、分化加剧”的特征。业内观点认为，在全国市场整体回暖的大背景下，济南“银四”楼市呈现出“新房短暂性回调、二手房韧性显现、结构性分化加剧、政策加码蓄力”的鲜明阶段性特征。

　　有业内人士表示，济南4月楼市的表现，是前期政策效应逐步消化与新政策即将落地预期共同作用的结果。一方面，3月“金三”行情集中释放了大量积压需求，市场需要一定时间进行消化和蓄力，这是导致4月新房成交量环比回落的主要原因；另一方面，4月20日济南市住建局等五部门联合发布的19条楼市新政，虽然在当月尚未完全显现效果，但已经对市场预期产生了积极影响，部分购房者开始持币观望，等待政策红利的进一步释放。

　　对于后续走势，业内普遍认为，随着19条楼市新政的逐步落地见效，济南楼市有望在后期迎来新一轮的需求释放，整体将延续平稳修复的态势，不会出现大起大落。短期内，核心区域的品质改善型房源仍将是市场的主流需求，而远郊区域的去化压力依然较大，市场结构性分化的特征将进一步凸显。

　　编辑/董雪  审校/秦宏霞

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作者：山东商报