“虽然无法与去年的‘泼天富贵’相提并论，但今年‘十一’假期恰逢深圳‘9.5楼市新政’满月，在新政效应的延续下，与8月、9月进行环比，深圳新房市场表现其实并不差。”10月8日，贝壳深圳研究院院长肖小平在接受上海证券报记者采访时表示。

　　乐有家研究中心数据监测显示，10月1日至7日对比前一周（9月24日至9月30日），乐有家门店二手房签约量环比上涨15%，新房签约量环比上涨120%。“新房销量上涨非常明显，新政对新房市场的去化带动明显。同时，伴随返程人员增多，10月7日看房和签约量有明显增长，已达国庆节假期峰值。”乐有家市场研究总经理唐俪瑕说。

　　10月8日，记者实地走访后发现，假期期间，深圳楼市呈现分化加速的交易特点。区域分化方面，中心区中的南山区、非中心区中的龙华区销售相对较好；个盘分化表现在品牌、产品力、区位、配套等优势因素共振的“好房子”项目更能受到市场欢迎。同时，由于价格倒挂以及产品力的提升，二手房交易相对冷清。

　　10月8日，鹏宸云筑沙盘前围满了购房者。记者刘逸鹏 摄

　　在深圳市龙华区的鹏宸云筑项目案场，记者了解到，9月30日，该项目加推154套新房源，并开放认筹，国庆期间，每天看房的潜在购房者超过200组。截至10月8日，鹏宸云筑已销售近120套房源，去化率接近80%。

　　“此次，加推房源的总价区间在570万元至680万元，在龙华区并不属于刚需产品。购房者多为谋求改善生活环境的‘中段客群’，观望心理偏重，大多也不止有一套住房。仅从我们项目而言，这次的去化速度是超过预期的。”鹏宸云筑销售总监陈磊说。

　　据介绍，该楼盘于去年12月首次开盘，随着市场环境变化，陈磊观察到客户结构也在逐步调整，刚需客群有所减少，改善型客户占比提升。“即便去化速度有所降低，但凭借不错的产品力，鹏宸云筑依然实现了较高的去化率。”

　　另有深圳市龙华片区某项目负责人向记者表示，由于整体市场库存量较大，潜在购房者对楼盘产品力的要求更加挑剔，每个片区的1—2个优质楼盘可能抢占了绝大多数的看房客。“这也导致部分楼盘的去化率可能不足20%。”

　　10月8日，鸿荣源观城项目部签约区。记者刘逸鹏 摄

　　在鸿荣源观城项目部，项目销售负责人童丽也向记者证实了上述说法。“作为龙华观澜片区的‘销量王’，假期8天到访超1000批客户，成交也显著上升，仅7日当天便成交12套，不少客户连夜看房，8号凌晨还成交了两套。”

　　一个月前，9月5日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，针对市内多区限购措施以及住房贷款利率等政策进行优化。调整后，除福田、南山两区以及宝安新安街道之外，符合购房资格的深户，及社保或个税满一年的非深户家庭及个人将不再有购房套数限制，而不具备购房资格的家庭及个人则可以购买两套住房。

　　在此次开放限购的罗湖区，链家地产莲塘旗舰店商圈经理王锦军告诉记者，深圳“9.5楼市新政”之后，罗湖区提前释放了部分购买力，导致国庆中秋假期期间整体表现并不亮眼。

　　“目前，罗湖区有近10个新房项目在售，但面市时间都不短了，所以销量也没有什么太大的变化。比较有代表性的项目——金岸里是片区内唯一的新规住宅，9月27日首次面市，国庆期间虽吸引了不少看房客，但目前去化率不足五成。”王锦军说。

　　卓越珺奕府售楼中心外景。记者刘逸鹏 摄

　　记者在走访过程中还发现，部分楼盘出现外地看房团集中买房的现象。卓越珺奕府某置业经理向记者表示：“10月5日、6日，我们接待了两批看房团，大部分都是外地购房客，两天时间销售了超40套房源。”

　　对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，此类看房团多为偶发现象，不具有普遍性。与去年相比，今年前三季度，深圳市新增新房供应并不大，现有楼盘之间产品力差距明显。随着“好房子”概念对市场的影响不断加剧，未来，深圳楼市或将逐步呈现部分区域表现稳定、个盘热销的新特征。决定热销与否的关键，是产品的竞争力与诚意。

　　数据显示，2025年1—9月，深圳一手住宅网签29770套，二手住宅网签38508套，对比去年同期分别上涨22%及17%。其中，二手房录得量连续7个月稳定在荣枯线5000套以上，3月份录得量甚至达到了7703套。

　　作者：刘逸鹏

作者：上海证券报