7月报修，10月还没开始修，维修流程为什么这么慢？

近日，有市民向解放日报· 民声直通车反映，今年7月台风过后，早些年做过“平改坡”改造的顶楼住宅开始大面积漏水，屋顶发霉、墙皮掉落，同小区不少住户也有类似遭遇。而居民报修之后，直至10月底仍未动工维修。近日又有强降雨天气，市民对此忧心忡忡。记者随即进行了走访调查。

水从6层渗漏到4层

日前，记者来到位于闵行区虹中路780弄的虹鹿一公寓，这是一个建于1996年的老小区。物业人员告诉记者，该小区的“平改坡”改造工程施工于2010年前后，距今已过十余年。

市民施女士在该小区拥有一套顶楼住宅，此前长期处于出租状态。施女士告诉记者，漏水现象一直有发生，今年1月开始出现渗水，墙面发现水渍，7月台风过后，漏水开始加剧。施女士向记者展示了漏水后的房屋图片，只见屋顶大面积发黑，墙面布满霉斑，发霉区域甚至扩散到厨房放置碗筷的台面附近，“这种情况肯定住不下去了，我们的租客也退租了”，施女士十分无奈。

施女士家中雨水沿着墙面从天花板往下流。 受访者供图

记者在该小区走访了多个楼栋，施女士的遭遇并非个例。与施女士同楼栋的住户葛女士告诉记者，自家漏水问题也十分严重。葛女士一家已经居住在该小区十余年，据他们介绍，从搬进来开始，下雨天就会出现渗水，此前的“平改坡”改造也未从根本上解决漏水问题。而近两年，漏水问题愈发严重，每逢台风、暴雨等天气，家中房顶可以说是“水流不止”。

“师傅来修过好多次了，每次都是把发霉的墙皮铲掉重新粉刷，但涂完之后下次还是会漏水，反反复复，从来没有修好过。”葛女士向记者展示了夏季台风天的家中状况，水沿着衣柜往下流，地板上有大面积水渍。据介绍，葛女士家近两年进行了重新装修，装修时做的整体橱柜已经被水泡坏，而装修时没有粉刷的阳台，掉下的墙皮堆叠在地上，墙面全是霉斑。

虹鹿一公寓的屋顶十余年前进行了“平改坡”工程。师梦娇 摄

在此前一次维修中，葛女士为了找到真正的漏水点，与维修师傅一同爬上了房顶，在她提供的视频中可以看到，楼顶的防水层有不少老化痕迹，而“平改坡”的斜坡边缘，堆砌的渣土均为潮湿状态，可以证明这里在下雨时有雨水渗漏。维修师傅所进行的维修只是堵住侧面的漏水点，一旦下雨就会有新的漏水点出现，“就像打补丁一样，不能完全修好。”葛女士说，这栋楼的漏水已经从6楼渗到了5楼和4楼，与她熟识的4楼住户家中也出现了漏水和墙面霉斑，葛女士家门前的通道墙面上也尽是渗水和发霉的痕迹。

葛女士家楼顶的漏水点位于坡面边缘，防水层也已经老化。受访者供图

在该小区的另一栋楼，市民董先生带领记者进入家中查看漏水状况，据董先生介绍，自家的墙面在多次漏水后发霉发黑，他已经重新进行过粉刷，但由于频繁漏水，又有新的霉斑出现在墙面上。记者注意到，董先生家的阳台墙面和主卧天花板上已经有新的霉斑产生，墙皮也出现了裂纹。

董先生家中粉刷过的墙面再次出现漏水问题。师梦娇 摄

记者了解到，不少“平改坡”改造过的老小区，今年台风过后陆续出现了房顶漏水情况。

记者来到位于杨浦区双辽支路65弄的张家浜小区。一位顶楼居民带领记者进入家中，记者注意到，该居民家灶台上方有一个空洞，他表示，此前这里漏水严重，持续了两个月，导致橱柜发霉且滋生白蚁，于是拆除了橱柜和墙面瓷砖。“我们报修好多次，物业说自来水公司的管子遮挡了维修通道，无法维修，多次催促并拨打市民热线后，问题才得以解决。”记者在小区内走访时，遇到了一位同样居住在顶楼的住户，她和同行居民表示，小区内确实有顶楼漏水的情况，顶楼天花板洇水、发霉的现象很常见。

经过“平改坡”改造的张家浜小区也出现了漏水问题。师梦娇 摄

维修流程推进困难

为搞清楚漏水原因，记者以漏水房屋业主身份找到虹鹿一公寓的物业了解情况。物业人员向记者出示了该小区漏水房屋的检修报告，报告显示：“漏水因房屋不均匀沉降及阳台顶和内天沟表面防水层老化开裂造成，雨水顺着裂缝印到里面从而造成渗水等现象。”据物业人员介绍，漏水原因与此前的工程质量及工程质保期过后的老化相关，这一小区约有20户居民家中出现严重渗水问题。

相关专业人士告知记者，上海部分老小区顶楼顶层阳台原本外露，天沟在阳台以内，直接暴露在风雨中，防水层早已老化。按常规“平改坡”的屋面做法，坡屋面位于阳台内，本身就存在缝隙，有一定的漏水隐患。此外，漏水与防水层自身的寿命周期也有密切关系。随着时间推移，防水层老化破裂失效导致漏水，是许多“平改坡”楼栋面临的共性问题。

公开报道显示，2010年前后，上海市房管局对全市老旧小区进行了“平改坡”集中改造。到目前，不少经过改造工程已过了“五年质保期”，防水层使用十余年后也出现了老化问题。工程保质期后的维修需启动小区维修资金，漏水问题涉及户数众多，维修资金动用困难，报修就出现了“卡点”。

在12345市民服务热线平台，不少市民反映维修流程“被卡住”。如居住在共和新路4719弄的一位居民，天花板出现泡水痕迹后报修，物业表示需走物业维修资金的审批流程，一个多月也没有处理，导致天花板发霉。

虹鹿一公寓的物业人员则告诉记者，该小区这一维修事项的维修资金使用并未通过征询流程，而屋顶漏水问题又较为严重，所以需通过应急程序动用维修资金，因此流程较为烦琐，目前卡在业委会盖章程序上，“保守估计12月能修好”。当记者询问近期下雨漏水如何解决时，物业人员表示没有办法，只能等待维修流程。

一位熟悉该小区事务的业内人士告诉记者，该小区维修资金够用、可以支出，因此钱并不是主要卡点。真正的堵点在征询和应急维修程序。小区先走业主征询程序，但未通过，原因主要是部分业主认为“不是我家漏水，不该出钱”，征询未通过后改走应急程序，但流程推进缓慢。9月初评估单位就已上门核查渗漏情况，10月中旬程序文件仍未全部提交，严重拖慢了维修进度。

需及时启动应急程序

老小区的公共工程出现老化，维修流程怎么走？维修资金怎么用？对此，记者咨询了长期关注小区治理实务的物业行业专家。

专家介绍，不少老小区的“平改坡”等工程随着年限推移，出现了老化等问题，需要动用维修资金启动维修程序。根据《上海市住宅物业管理规定》，“当小区维修资金余额不足首期筹集金额30%时，业主大会未在规定时间内作出决定的，业主委员会应当根据有关条款启动法定筹集维修资金程序”，即小区的维修资金30%为“红线”，是留给小区应急维修的保障线，日常维修不能扣款。但此类突发渗漏问题属于应急维修的范畴，因此动用维修资金合法合规。物业需及时启动征询程序。

像虹鹿一公寓这类征询不通过的情况，就需要通过应急程序来解决问题。应急审批偏慢和物业执行不到位，共同造成了维修响应慢的困局。应急程序流程长、环节多，包括物业在系统发起、准备材料、检测单位上门核实评估并排队等时间、选择施工方报价、立项审价、完工验收后再次审价、填报系统、主管部门审批等环节。专家表示，全市应急维修流程普遍较长，通常规定应急事项需7天内作出决定，但实际执行中，每个环节都容易拖延。近两年来，应急程序审批逐渐放开，但不少物业并不熟悉操作流程，也进一步导致了维修进展缓慢。

对此，专家建议通过政府指导优化物业服务。针对维修资金使用，政府应制定操作手册并对物业进行实操培训。物业接到报修后要第一时间上门核实维修量和严重程度，分轻重缓急提报业委会，主动与业委会衔接，并在监管平台及时建立项目、走流程，超出物业和业委会权限时生成征询表单，第一时间上门征询。如征询不通过，第一时间向居委和房办汇报相关情况，并积极推动应急程序启动。与此同时，业委会要对联系不上、房屋租出去的业主以及未受影响的楼下业主进行沟通解释，对渗漏严重影响居住的住户积极进行应急救济。

专家同时认为，老旧小区普遍是托底物业，人员不足，基础保洁保安尚可，但协调能力弱，容易陷入“越破越难修、物业越弱”的循环。近年来，不少老小区陆续出现“维修难、响应慢”的问题。而屋顶漏水事关重大，对于这类公共工程老化后的维修问题，应当引起相关部门重视，如通过小区内部程序无法顺利完成维修，相关部门也应提供托底方案，切实保障市民居住安全。

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