新黄河记者：罗晓飞  

“商品住宅预售制度从此成为历史，房地产开发新模式就此确立。 ”8月28日，国家多部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），明确加快推进现房销售落地实施，持续优化传统商品房预售模式。济南一位房地产业内人士意味深长地说，商品房开发由此翻开全新的一页，这对现行房地产市场发展意义深远。

一问市场影响几何？

引人注意的是，《通知》分别对商品房预售和现房销售做出新要求。其中，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。这对房地产市场和开发企业有什么影响？

壹合产业研究院院长许传明表示，当前商品开发本身处于产业生命周期的收缩期，房地产投资规模和产业规模本身在大幅度缩水，新模式会加速不适应新发展阶段的主体退出。

还有业内人士认为，新模式下短期内对开发企业投资带来一定影响，“比如，现房销售投资周期发生变化，即将拿地的企业要重新测算开发成本。”预售制度下，新房建到地上6层拿预售证，快的话，6个月可以对外销售；新拿地项目在现房销售模式下，则要单体楼主体结构封顶后拿预售证，大概要一年半左右。开发周期的拉长，意味着住宅商品属性的回归，而不再具有投资属性。

二问房价涨跌如何？

新模式下，房价会有什么变化？

一种观点认为，今后房子进入现房时代，价格变化将取决于市场供需，预期看涨的空间将被大幅压缩。另一种观点则认为，房价变化与新模式没有直接关系。毕竟当前大部分城市已转入以二手房成交为主的结构，新房本身还有一定规模的在建工程体量作为缓冲，不会实质性影响短期供需。

业内人士认为，新模式施行后，对拿地项目的影响可能在2027年底或2028年上半年显现。“房地产行业开发高峰期过去了，当前已进入存量房时代，现房房价锚定的是市场正流通的二手房价格。”

三问房子该怎么买？

还有置业者和换房需求的业主关心，年内买新房还是二手房合适？或者说，是不是要等等看？

今年7月，济南新房住宅网签了2379套，而二手住宅网签了5222套。有业内人士认为，在转入二手房成交为主的市场结构下，“当前已经是现房市场，所见即所得。新模式在一定时期可能会带来购房群体的观望情绪。”而许传明则认为，新政对短期买房没有实质影响，高端改善群体意向买新房，这种需求是二手房市场无法替代，而中端改善、刚需需求都是要通过二手房市场解决。

四问开发企业如何转型？

与《通知》同步出台的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，对房地产企业和个人住房贷款予以明确。许传明认为，从金融贷款端出台政策是适应行业发展重大变化的配套举措，落地后会对企业有个适应周期。同时，个人住房按揭贷款延长到40年，是适应现房销售模式下开发周期的调整；同时，也是适应退休年龄延长后，做出的贷款周期调整。

1998年以来，我国以预售制为特征的商品住房销售制度逐渐形成。从前的模式下，为了加快促进销售，企业注重的是竞品导向型开发，盯着竞争对手的产品看；现在进入新模式，促使企业回归客户需求型开发，不能再搞竞品开发，而是深入研究客户、产品，提高投融资能力，才能解决去化问题。

“规则变了，市场洗牌的时代来了。”一位接受采访的业内人士如是说。

编辑：陈彤彤  校对：汤琪