新黄河记者：谭登方  

黑龙江省海林市柴河镇一桩标的额3500万元的商业用房买卖纠纷，自2020年签约已历时六年。事发起因系当地商户承租该房屋经营超市，投入300余万元装修后，因房东意向售房，随后该商户买下约4600平方米案涉房产，累计支付2000万元购房款后，房屋却因占用铁路划拨用地的事实，导致陷入土地权属争议。新不动产权证书颁发后，不仅未消除权属争议，反而让“一地两证”的矛盾更加凸显。此外，房屋还陷入危房鉴定结论相悖等多重矛盾中。

2022年开始，双方就此先后引发多轮民事诉讼、行政诉讼及房屋安全鉴定，首轮买方胜诉。之后卖方对海林市自然资源局发起行政诉讼胜利后，又和买方多次因合同是否存在瑕疵接连产生多轮诉讼，卖方均胜诉。目前，黑龙江省检察院已对此案提出抗诉，住建部门同步受理相关信访诉求，司法与行政程序同步推进，这起错综复杂的房产交易纠纷尚未审结落幕。

铁路划拨用地致过户受阻，产权登记争议凸显

李先生告诉新黄河记者，自2015年起，他和妻子便承租位于海林市柴河镇的案涉房产经营太平洋超市，首期租赁合同至2022年，2019年经房东孙某同意续签至2029年，并投入300余万元对房屋进行全面装修改造。“我们当时想长期经营，所以装修得很彻底。”李先生表示，装修完成仅一个月，房东便提出出售房屋，并以承租方享有优先购买权为由，劝说他购买。考虑到前期投入巨大，如果放弃购房，不仅要承受装修损失，还要面临客户流失和搬迁成本，最终李先生决定买下这套房产。

2020年3月，双方签订《房地产买卖协议书》，约定交易总价3500万元，房产总面积约4600平方米，其中超市卖场区域约2000平方米。截至2022年5月，李先生已按协议分期支付购房款2000万元，剩余1500万元约定在产权过户完成后付清。

2022年7月，双方办理产权过户时，不动产登记部门核查确认，案涉CHxxxxxx6号房屋(面积1512平方米)中，有418.6平方米坐落于哈尔滨铁路局海国用〔2005〕4035号国有划拨土地范围内，地类用途为厂段，使用权类型为划拨，使用权人为哈尔滨铁路局。依据相关规定，铁路划拨用地未完善手续、未取得铁路部门同意，不得办理转移登记，过户当即受阻。

因过户障碍无法消除，李先生将卖方诉至海林市人民法院。首轮诉讼中，海林市人民法院以房屋无法过户、合同目的无法实现为由，支持了买方解除合同的请求。但卖方并未履行判决，转而对海林市自然资源局提起行政诉讼，要求其履行不动产登记职责。2023年3月，牡丹江铁路运输法院判令海林市自然资源局限期为案涉房屋办理登记，并协调哈尔滨铁路局完善用地手续，二审哈尔滨铁路运输中级法院维持原判。2023年9月，海林市自然资源局依据生效判决，为卖方颁发了新的不动产权证书，过户障碍在程序上得以消除。

值得注意的是，此前针对法院的调查取证，海林市不动产登记中心曾出具《关于调查取证函的复函》，明确指出：该房屋“有418.6平方米坐落于哈尔滨铁路局用地范围内，鉴于不动产登记属地管理的原则，及哈铁房函〔2018〕474号复函第一条，该房屋不具备登记条件”。牡丹江铁路国土资源分局也同步出具说明，再次确认了案涉房屋占用铁路划拨用地的事实。这两份文件，成为买方主张房屋产权存在根本性瑕疵的核心依据。

“一地两证”争议持续发酵，买方有担心因而不敢过户

新不动产权证书的颁发，并未消除权属争议，反而让“一地两证”的矛盾更加凸显。哈尔滨铁路局持有的海国用〔2005〕4035号土地使用权证仍处于合法有效状态，与卖方新办的房屋不动产权证客观上同时存在。李先生一方始终认为，哈尔滨铁路局持有的证件仍合法有效，土地权属冲突并未实质解决，“我们不是不想过户，而是不敢。如果过户后铁路部门主张权利，我们的权利随时可能被否定。”李先生称。

对于买方的质疑，卖方张某在接受新黄河记者采访时则表示，其已依法取得不动产权证书，所有手续均合法合规，并经多级法院判决确认，买方当初是主动要求购房，如今因市场价格波动不愿继续履行合同。对于涉及铁路用地的质疑，张某称，“如果房产存在问题，不动产权证书根本不可能办理下来，一切应以法院判决和权属证明为准。”

此外，记者从哈尔滨铁路局处获悉，这块土地目前所属权确实仍属于哈尔滨铁路局，其他信息不方便透露。

房屋安全又起争议，重建还是修缮各执一词

之后，买卖双方又出现新的争议。2024年5月30日，黑龙江省全省经营性房屋安全隐患排查整治中，海林市住建局委托专业机构对案涉超市房屋进行安全鉴定，确认屋盖结构安全性为D级。该鉴定报告称，建议对承载力不满足要求的屋盖钢梁进行有效加固处理;房屋后续使用过程中应定期做好维护和检测工作，发现问题及时处理;未经检测鉴定或设计许可，不得改变房屋使用功能(荷载)和使用环境。而2024年11月25日，住建局下发《关于立即停止使用太平洋超市的函》中，该超市则被按照D级危房进行管理，超市被要求立即停止使用。

买方主张房屋已整体处于危险状态，应整体拆除，合同目的无法实现;卖方则认为仅屋盖承载力不足，主体结构完好，只需局部加固即可继续使用，合同应继续履行。2025年1月8日，牡丹江市中级人民法院判决：案涉房屋仅需对屋盖钢梁进行加固处理，并非必须整体拆除，不构成合同目的无法实现，不能以此拒付尾款或解除合同。1月24日，海林市住房和城乡建设局发出《危险房屋解除通知书》，称经鉴定该房屋危险性等级为D级，要求开展房屋解危工作后方可恢复营业。2月5日，政府再次委托专业机构鉴定，鉴定结果为屋盖工程子单元结构安全性评级为Cu级，建议对承载力不满足要求的屋盖钢梁进行加固。

买方对此始终不认可，于2025年7月自行委托鉴定，结论为D级危房，建议整体拆除。双方就房屋安全等级与处理方案的争议，因多份结论矛盾的鉴定报告持续升级。2025年8月，卖方有对此房进行“加固修缮”，但买方认为卖方的行为属于重建，已致使原标的物灭失。

2026年1月，李先生再次向海林市人民法院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。法院在审理中认为，房屋安全、权利瑕疵、标的物是否灭失等争议，此前生效判决已作出认定，本次诉讼属于重复起诉，因此未对相关实体争议再次审查。2026年4月15日，海林市人民法院作出民事裁定，以重复起诉为由驳回买方起诉。

省检察院向省法院提出抗诉，案涉权属问题仍模糊

李先生夫妇无法接受此事，已于2026年4月29日递交上诉状，上诉至牡丹江市中级人民法院。在民事上诉程序推进的同时，该案检察监督程序取得突破。2026年5月12日，黑龙江省人民检察院经审查认定，现有新证据足以推翻原牡丹江市人民法院于2023年生效的判决，依法向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。此外，他们还曾就房屋鉴定程序合法性、施工许可等问题向海林市住房和城乡建设局提出书面质疑并提交材料，该局已予以受理。

5月28日，记者就此事致电海林市不动产登记中心，其工作人员回复：“我们领导说了，有问题要找海林市委宣传部。业务问题因为当时是柴河镇那边的不动产办理的，如果有需要可以咨询那里。”柴河不动产工作人员则回复记者：“为该房屋办理不动产权证是因为铁路出具了相关文件，但我不是具体办事人员，不清楚详细情况，具体内容需本人持证件到现场查阅。”

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善对此事解读称，本案所涉“一地两证”属于不动产登记权属冲突，其核心在于违反了物权登记的唯一性和公示公信原则，同一宗土地上存在两个有效的权利证书，直接导致权利归属处于不确定状态。卖方虽通过行政诉讼程序取得新的不动产权证书，但该登记并未从根本上消灭或变更原土地使用权人哈尔滨铁路局的合法权利，买方取得的产权始终附着于原土地权利之上，面临被真正权利人追索的潜在风险，已构成严重的权利瑕疵。在此情况下，买方中止支付尾款、拒绝继续履行合同，属于依法行使不安抗辩权，不构成违约。此外，案涉房屋被认定为D级危房后，卖方擅自拆除重建已导致原合同标的物实质灭失，涉嫌构成根本性违约，买方有权解除合同并索赔。本案抗诉也说明原审判决存在重大争议。

编辑：曹梦佳  校对：汤琪