新黄河记者：赵桂凯  

广东珠海市斗门区，一宗商住用地的“无偿收储”风波，引发了一桩持续数年的土地权益纠纷。

近日，中山市易佳房地产开发有限公司（以下简称易佳公司）向新黄河记者反映，2015年，易佳公司通过合法权利受让，取得珠海市斗门区案涉3万余平方米地块的开发经营权、收益权等全部项目权益，前后累计投入资金5271万余元，包括缴纳2371万余元调地价款全额纳入地方财政。然而，项目持续推进期间，作为地块名义权属方的地方国企珠海市斗门区井岸镇华景资产经营管理有限公司（以下简称“华景公司”）、珠海市斗门区井岸镇土地开发公司（以下简称“斗门土地公司”），在未告知、未征得实际权益人易佳公司同意的情况下，擅自将案涉地块移交政府“无偿收储”后，又以6.98亿元的价格公开出让。

“原本闲置多年的地块，我们前期投入5000多万元，将其孵化为成熟土地，政府‘无偿收储’清零所有合法收益，市场价值、土地增值红利全没了，这合理吗？”易佳公司相关负责人梁先生称，就连易佳公司代缴、已进入财政体系的2371万余元调地价款，过去多年始终都没退还。对此，斗门区自然资源局称，该款项是几家企业依据协议自行约定的支付义务，属于企业之间的民事债权债务，国土部门不介入企业内部权责划分。

记者了解到，目前，易佳公司已依法启动相关申诉程序。这场持续数年的政企土地纠纷，关于投资权益认定、“无偿收储”真相与违约责任划分的争议仍待解决。

案涉土地未开发前照片，受访者供图

投资5000多万元开发土地，不知情下被“无偿收储”了

2009年，华景公司对外发布招商公告，将位于斗门区井岸镇东风村打石坑一宗面积为3万余平方米的建设用地对外公开招商。招商资料明确显示，该地块为住宅规划用地，名义权属归属斗门土地公司，当时尚未办理权属证书，以土地现状及现有手续对外融资开发。华景资产、斗门土地公司作为国有主体，不具备独立推进该项目开发的资质与资金，因此主动引入外部投资方完成地块开发。2009年11月，该地块的融资开发权由珠海市斗门区年达实业有限公司（以下简称“年达公司”）公开竞价后竞得。

此后，华景公司、斗门土地公司、年达公司三方签订了一系列相关协议，确立了清晰的合作模式：由投资方年达公司承担全部土地开发成本、建设投入及项目运营费用，交付约定物业面积后，完整取得案涉宗地的开发权益与全部收益权益。协议同时明确约定，若平台方无故解除合同，需全额退还投资方所有投入款项，并按每平方米2000元作为标准赔偿项目预期利润损失，仅政府征收情形作为例外。

2015年，年达公司由于资金问题，将该项目全部开发权、收益权、土地权益及合同权利义务，整体转让给了易佳公司，后四方主体共同签署《房地产项目权益确认书》，再次书面确认易佳公司为案涉地块实际出资主体、唯一合法开发及收益主体。同时，在此前签订的一份《权益转让书》还设置刚性约束条款，未经易佳公司书面同意，华景公司和斗门土地公司不得与任何第三方签订影响易佳公司对所涉用地行使完整开发权、收益权的协议。

调地协议书，受访者供图

取得项目权益后，易佳公司全力推进地块盘活与合规整改工作。2016年2月，案涉地块顺利完成官方调地流程，珠海市国土资源局斗门分局与斗门土地公司签订了《调地协议书》，将原本位于斗门区井岸镇东风村的地块调整至斗门区白藤湖幸福路以南、湖心路以西，用地性质和土地用途保持不变。易佳公司方面称，因调地后建筑面积已超出原用地的建筑面积，为完成调地合规手续，易佳公司于当年代为补缴超量的地价款2371万余元，且转账备注明确为代斗门土地公司支付，该笔资金全额进入政府指定账户，是地块后续合法化的核心基础成本。

梁先生称，除代缴地价外，易佳公司多年持续投入，累计支出项目收购款、履约保证金、土地平整费用、村民补偿、现场协调管理等各类费用，总投入达5271万余元，使原本闲置多年的地块具备了成熟土地的市场价值。

然而，令易佳公司没想到的是，在他们完全不知情下，上述土地在国企和政府部门协商下，被政府“无偿收储”了。

地块收储后6.98亿元出让，申请公开政府决定被驳回

梁先生称，在易佳公司后续推进项目开发过程中，华景公司和斗门土地公司屡次拒绝为地块开发提供必要协助，以至于易佳公司在2023年不得不提起诉讼后，才通过法院调查得知，早在2019年，华景公司与斗门土地公司在未通知易佳公司、更未取得易佳公司书面同意的情况下，私下对接政府部门推进土地收储工作。2019年8月7日，上述两家公司在完成案涉地块土地证办理的当日，即刻办理注销手续，将地块整体移交自然资源部门收储。

记者获取的一份签订于2019年8月7日的《收回土地使用权协议书》显示，珠海市自然资源局与斗门土地公司以及案涉土地所在的斗门区白藤街道办约定，鉴于案涉土地与在建的平华大道用地范围存在重叠，根据斗门区政府2019年8月2日作出的《会议决定事项通知》，收回案涉土地使用权。其中协议书中还注明，该土地为无偿收储，珠海市自然资源局不作赔偿。

随后，这块被“无偿收储”的土地，在完成收储流程后，迅速进入公开市场，出让价格高达6.98亿元。

收回土地使用权协议书，受访者供图

“我们全程未收到任何通知，没有任何单位征求过我们意见。况且价格如此高昂的土地，收储后一点赔偿也没有，匪夷所思。”梁先生表示，《收回土地使用权协议书》虽称珠海市自然资源局不作赔偿，但也记载“补偿事宜应由白藤街道办按斗门区政府作出的相关文件执行”，华景公司和斗门土地公司“完全无偿”的单方说法存疑。之前，公司曾多次申请公开斗门区政府于2019年8月2日作出的可能记载地块收回程序、是否补偿等关键信息的《会议决定事项通知》，但均被拒绝。在诉讼阶段，易佳公司曾向法院请求法院调查收集该案涉通知文件，但法院在向珠海市自然资源局斗门分局了解情况后，以”该通知为密件”为由不同意易佳公司的调取申请。

此外，梁先生还认为，从商业逻辑来看，案涉地块从手续残缺、无法开发的闲置土地，变为价值不菲的成熟商住用地，完全依托于易佳公司代缴的巨额地价投入以及数年的前期开发成本。“土地增值红利全部收归，而创造价值且承担风险的企业，却被以‘无偿收储’为由清零了所有合法权益，造成了巨大的利益失衡，这合理吗？”

2300多万财政资金没退还，法院判决各方“均无过错”

为讨要说法，易佳公司选择司法途径解决争端，向珠海市斗门区人民法院提起诉讼，希望法院对公司的此前投入、利息损失、对方违约责任等予以处置。

案件审理过程中，华景公司和斗门土地公司辩称，案涉土地因不可抗力因素被收储，因此导致相关合作协议无法继续履行，因此易佳公司主张的预期利润等相关要求缺乏合理性。他们同时认为，易佳公司补缴土地调整后的2371万余元地价款的收款人是自然资源管理部门，华景公司、斗门土地公司没有义务返还该笔款项。而易佳公司支付的其他项目转让款也只有600万元支付至华景公司，其他款项均为年达公司收取，所以华景公司只认可600万元范围承担返还责任。

珠海市自然资源局则认为，其实施的收回案涉土地使用权行为属于行政行为，不属于民事法律调整的范畴，易佳公司主张他们承担民事责任没有法律依据。

法院判决书，受访者供图

2025年11月，该案一审判决。珠海市斗门区人民法院认为：案涉土地因政府控规被收回，因此，中山易佳公司和斗门华景公司、斗门土地公司、年达公司就案涉土地无法交付给中山易佳公司均无过错，但斗门华景公司、斗门土地公司、年达公司在案涉土地被收回后未及时告知中山易佳公司，且未向中山易佳公司退回款项，应自案涉土地被收回时向中山易佳公司支付占用款项利息。至于易佳公司主张的其他损失，理据不足，予以驳回。最终，法院判决年达公司向易佳公司退还前期投入的5271万余元并支付相应利息；华景公司对其中债务款项600万元部分及对应利息承担连带清偿责任。

对此判决，年达公司表达不满，同时也表示无力承担赔偿责任。他们认为，易佳公司前期投入的5271万余元，只有2300万元支付给年达公司，这与公司取得案涉土地建设开发权益后向华景公司支付的1710万元及完成“三通一平”等前期投入成本基本相当，公司并未通过案涉土地取得多余收益；易佳公司另外代缴的2371万余元地价款，收款方是自然资源管理部门，跟他们公司没有关系。“我们既非违约方，也非侵权方，为何会被判决承担全部退赔责任？”

易佳公司亦不服上述判决，他们认为，除土地收储价值悖论外，法院在资金处置与司法责任认定方面存在失衡，遂向珠海市中级人民法院提起上诉。2026年4月，法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。记者了解到，9月上旬，易佳公司向广东省高院提起再审申请，该案尚未盖棺论定。

而易佳公司代缴的2371万余元调地价款，如今多年过去了，还躺在当地财政账户中，未退还给任何公司。年达公司表示，他们此前曾就该调地价款问题与当地政府有过交涉，但未有成效。

案涉土地未开发前照片，受访者供图

9月20日，记者就上述情况联系相关方了解详情，华景公司相关负责人称无法核实记者身份，并表示自己不了解当时情况；斗门土地公司相关负责人得知记者身份后随即挂断电话。

珠海市自然资源局相关领导称，需联系斗门区分局。斗门区自然资源局相关工作人员介绍，涉案款项缴入当时国土指定账户，票据开具抬头为斗门土地公司，属于企业代缴。根据法院裁定，易佳公司支出的5000余万元相关费用由年达公司支付。

针对记者提出“调地款进入国土指定账户，既然土地已经收回，为何不直接向缴款方退款”的疑问，工作人员解释，国土部门的行政相对人及开票主体是斗门土地公司，并非实际代缴的易佳公司，当时收地应该也有补偿。斗门土地公司与年达公司存在合作开发协议，之后年达公司转让土地权益，这笔款项是几家企业依据协议自行约定的支付义务，属于企业之间的民事债权债务，国土部门不介入企业内部权责划分。

关于2371万元款项去向，工作人员称，该笔钱现已入财政账户，该款系地块规划调整之后，地价上升产生的增值补差。至于最终由哪家企业承担清偿，仍是几家企业之间的民事纠纷，按协议和法院裁定处理。

剪辑：张成霖  编辑：柏凌君  美编：杨壹晴  校对：汤琪