新黄河记者：杜林  

近日，中金绿发商业REIT（基金代码：180606.SZ）在上市首日触及30%涨幅上限，其底层资产济南领秀城贵和购物中心的运营细节也随之公之于众。

作为年内首单购物中心公募REITs，其发行获得了超百倍的资金追捧。市场热度的背后，是投资者对这份核心商业资产价值的认可，也为央企盘活存量资产提供了一个新样本。

百倍资金追捧，市场热度印证资产价值

6月27日，“中金中国绿发商业REIT”在深圳证券交易所正式挂牌上市，这不仅是今年首单成功发行的购物中心公募REITs，同时也是自国家六部委联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》后，首个落地的消费基础设施REITs项目。

这只基金的上市表现印证了市场的信心。上市首日，其价格开盘即上涨30%，触及单日涨幅上限，收盘于4.108元/份。市场的热情在随后的交易日得以延续，至6月30日，其收盘价已达4.299元/份，当日成交额1.52亿元。

市场的追捧在发行阶段已初露端倪。该基金募集资金总额为15.8亿元，获得了投资者的高倍数认购。其中，网下机构投资者认购倍数高达265.76倍，创下同类资产历史新高；而公众投资者有效认购份额约为初始发售份额的683倍。

此次成功发行的背后，是多方专业力量的协同。该REIT由中金基金管理有限公司担任基金管理人，原始权益人为中国绿发投资集团有限公司旗下的山东鲁能商业管理有限公司（简称“鲁能商管”）。

同时，项目吸引了战略投资者，中国国新资产管理有限公司作为该项目的首要战略投资人，为项目成功发行与稳定运行提供了重要支撑。国新资产方面表示，该项目是其投资的首单央企消费基础设施公募REITs，是助力国资央企盘活优质存量资产、形成“盘存量促增量”良性循环的标杆项目。

十年老店的“新账本”：稳健经营构筑安全垫

市场对中金绿发商业REIT的反响，源于对其底层资产——济南领秀城贵和购物中心价值的认可。招募说明书中披露的数据，呈现了这个运营超过十年的商业综合体的“内功”。

领秀城贵和购物中心是一项成熟资产，自2014年12月28日开始运营，至今已超过10年。项目位于济南市市中区，总建筑面积达20.09万平方米，其中商业建筑面积16.21万平方米，可租赁面积为8.47万平方米，截至2024年末的资产评估值为15.3亿元。

长期的运营为项目带来了持续的经营业绩。2024年，该购物中心吸引客流量高达1424.13万人次，推动全年营业收入达到近1.6亿元，两项核心指标均实现了同比增长。

良好的经营活动直接转化为较高的资产出租率，2024年的加权平均出租率达到了95.64%。值得一提的是，2022至2024连续三年的租金收缴率均为100%，这为REITs产品的稳定分红提供了保障。在现金流之上，项目的风险控制同样到位。其收入来源呈现多元化，其中店铺租金收入占比66.47%，物业管理及推广费收入占比20.24%。同时，租户结构分散，2024年收入贡献前十大的承租方合计占比仅为20.06%，最大单一租户的收入占比不超过3.87%，有效避免了对单一商户的过度依赖，增强了资产整体的抗风险能力。

从存量到增量：新能源汽车撑起营业额“半壁江山”

除了稳健的基本盘，运营方鲁能商管的前瞻性业态布局和主动管理，是该资产更深层次的价值所在。

对新能源汽车业态的成功引入是一项关键举措。自2021年起，该购物中心便开始系统性引入新能源汽车品牌，截至2024年末，场内已汇集特斯拉、理想、蔚来等9个头部品牌。这些汽车品牌租赁面积仅占总面积的2.35%，却贡献了高达7.62%的店铺租赁收入。更重要的是，所有新能源汽车品牌均采用固定租金模式，2024年末的平均租金单价达13.70元/平方米/天，且租金收缴率100%。在引流效应上，2024年新能源汽车的销售额占到了商场总营业额的约58%，提升了商场的活力与整体销售表现。

运营方在租赁策略上不断优化。为更好地分享商户成长红利，运营方正逐步将租约由传统的“固定租金”模式，向“固定租金与扣点租金两者取高”的模式转变。数据显示，“两者取高”模式的店铺租赁收入占比，已从2022年的14.62%显著提升至2024年的36.48%。这一策略的调整，在保证稳定基础收入的同时，为资产未来的收入增长打开了空间。

面对未来的不确定性，运营方也已做足准备。数据显示，该项目将在2025年和2026年迎来租约到期的高峰，分别有20.91%和26.33%的租赁面积到期。为应对集中换租风险，运营团队已提前制定了全面的招商调整计划，并建立了近200个品牌的潜在租户储备库。这种主动、前瞻性的风险管理措施，为资产未来的平稳过渡和持续运营提供了保障。

济南商业地产REITs版图再扩容

值得注意的是，领秀城贵和购物中心并非近期济南唯一推进资产证券化的商业项目 。根据公开信息，银座股份也已公告，计划以其位于济南市经十路核心地段的和谐广场购物中心为底层资产，申报发行公募REITs 。

和谐广场同样是运营超过10年、体量达14万平方米的成熟商业综合体 。这意味着，年内济南已有两家大型购物中心在公募REITs的赛道上取得了新进展 。

实际上，济南乃至山东的优质商业资产正加速拥抱REITs这一金融工具。2024年，山东省内已有青岛万象城和济南首创奥特莱斯等项目成功发行REITs产品。其中，华夏首创奥莱REIT的成功上市，已为济南的商业地产证券化积累了宝贵经验 。

业内人士认为，商业地产REITs因其稳定的租金现金流而备受市场关注，它不仅能帮助企业盘活重资产，拓宽融资渠道，也能为投资者提供分享优质商业资产收益的通路 。随着更多项目进入申报和发行流程，济南的消费基础设施REITs版图有望进一步扩大。

编辑：刘玉红  校对：王菲