在济南市历城区，洪楼天地全福河滨水景观带不仅是一条市民共享的休闲走廊，也是洪楼片区产业招商的“金招牌”，更是历城区城市更新的“生态底色”。这条河静静流淌，见证着一座TOD新城的拔节生长。

什么是TOD？简单来说，TOD是以公共交通为导向的城市发展模式。比如以火车站、机场、地铁站、巴士干线等交通枢纽为中心，在400—800米（不超过10分钟步行路程）的半径内建立城市中心，集办公、商业、文化、教育、居住、公园等多种功能于一体，形成“混合用途”。

从城市排洪沟到滨水会客厅

曾经的全福河长期以行洪功能为主，是洪楼片区主要排水河道。河道两岸空间封闭，岸线利用率低，亲水性不足，沿线缺乏公共活动空间，难以满足周边居民日益增长的休闲需求。

两年前，历城区以城市更新为契机，启动全福河山大北路至花园路段景观提升工程，全长530米，自山大北路延伸至花园路。项目对标上海西岸滨江、北京亮马河等国内一流滨水空间，委托英国查普门泰勒建筑事务所担纲设计，坚持“因水兴城、水城铺霞”理念，统筹推进河道治理、岸线改造与功能植入。新建亲水平台、林下休憩区、慢跑道等多元休闲空间，将滨河步道与商业空间有机融合，着力打造“24小时活力带”。

如今，水清、岸绿、景美、人和的滨水新貌初步呈现，全福河也从一条功能单一的城市排洪沟，蝶变为“水城共生”的城市滨水会客厅，极大提升了城市功能品质，成为流淌着生态智慧、承载着老城记忆、激发着公共活力的城市自然廊道。

从“颜值”提升到商业集聚

全福河滨水景观带的建设，让以往的全福河完成“颜值”形象的焕新，而产业的集聚更让这条河实现了“内涵”发展的跨越。

沿全福河两岸，历城区规划建设产业载体约35万平方米，涵盖酒店、商业、办公等多功能业态，重点发展新兴金融、都市文旅、科创产业，全力打造“济南中央创新区、城市科创会客厅”。

依托全福河景观带，洪楼天地项目加快产业载体布局，五大地块形成“商业+产业”双轮驱动的滨水经济带。

A区地块已引入济南首家京东MALL，打造约3.2万平方米科技体验中心，同步建设高标准写字楼，定位区域科技信息数字产业基地；B区地块定位金融机构办公总部，对标一线甲级写字楼；C区地块引入国际奢华五星级朗廷酒店，规划客房约280间，打造外资总部办公基地；D区地块规划商业艺术街区与青年公寓，构筑滨水理想栖居地；E区地块规划为滨水生态街区，打造青年社交磁场。

从一条河的蝶变到老城城市更新

全福河的焕新，是洪楼片区城市更新成效的集中缩影。

洪楼片区城市更新项目总面积约4平方公里，规划新增建筑面积约57万平方米。目前，已完成7宗商业、2宗住宅共270亩土地获取，为片区系统性重塑奠定了坚实基础。

为加快推进城市更新，历城区创新采取央地合作开发模式，由历城城发集团与中国能源建设集团华东建设投资有限公司合资成立全福河公司，统筹推进片区更新。同时，在更新过程中注重保留“百年洪楼、百年山大、百年省图”等历史文脉，依托轨道交通7号线打造站城一体立体枢纽，并坚持招商前置、定制开发模式，实现边建设、边招商，加快城市更新进程。

在多点发力下，洪楼片区城市更新一批重点项目接续落地，共同勾勒出TOD新城的崭新轮廓。

洪楼1905项目定位为城市级商业综合体，以“街区+MALL”模式打造高端购物中心与国际潮流步行街区，已引入上影国际影城旗舰店、魔方城市书房、区域首店COMMUNE幻师、济南面积最大的名创优品旗舰店等优质品牌；

花园里项目引入君澜大饭店，补齐片区高端商务服务短板，配套多家银行机构，打造TOD城市菁英会客厅；

洪楼智慧停车楼已于今年8月7日正式营业，以地上五层智能化立体停车系统，有效破解商圈“停车难”顽疾，为市民出行和片区商业繁荣提供了坚实支撑。

从一条河的焕新，到一座TOD新城的崛起，洪楼天地全福河滨水景观带用2年时间完成了一场蝶变。这座TOD新城，也正在用同样的逻辑加速崛起，以生态为底、以产业为核、以商业为用、以民生为本，探索城市更新新范式。

编辑：柏凌君