新黄河记者：李震
郎茂山是济南南部城区重要的生态屏障，站在北麓的观景高台上，千佛山便能尽收眼底。
“半山赋”就坐落在郎茂山，不过，它的前身“枫丹白鹭”似乎更加出名。从2018年停工，到2025年复工，烂尾七年，三次易主，跌跌撞撞，项目终于再度传出消息。据公开信息，原烂尾楼盘“枫丹白鹭”在府院联动机制推动下，法院以破产重整司法路径破局，引入不低于6.6亿元重整资金，多方共治下项目正式复工，焕新定名“半山赋”。另据市中区方面消息，项目预计2027年6月底正式销售。
9月29日，新黄河记者实地探访该楼盘，因“施工原因”无法进入。随后，记者翻越邻山，在碎石与高墙上终得以窥见项目内景：已完工的建筑主体错落排布，高大门廊搭配宽幅石阶，续建工程尚未收尾的痕迹亦清晰可见。
项目投资人上海可壹企业管理有限公司在接受新黄河记者采访时曾表示，项目此前虽处于工程停滞状态，但建筑主体与外立面保存较好，结构安全可靠。在保障资金足额到位的前提下，项目可以更早地完工。此外，政府层面解决项目问题的决心与力度，也给了他们接手运营充足的信心。
盘活烂尾，不单单是救活一栋建筑。如今，这个经过七年沉寂的烂尾别墅似乎迎来新生。背后这场司法攻坚，也为国内存量烂尾楼盘处置提供了一份市场化、法治化的参考案例。
半山赋项目建筑主体实景
实探半山赋：续建工程尚未收尾，或于下月中旬开放
郎茂山北麓，是济南主城区“闹中取静”的片区。依托二环内的地理位置，大纬二路的交通干线，英雄山路与阳光新路的热闹商圈，这里的别墅项目在建设开始就自带“光环”。
9月29日，翻过老旧毛石挡土墙，半山赋项目实景映入记者眼帘。米白色石材外立面、阶梯式的主楼轮廓，让整片建筑群的风格显现。
从外墙状态来看，楼栋主体结构、门窗框架都已经施工到位，大面积玻璃窗安装完毕，建筑造型大气，是低密度住宅的形制。透过高墙，处处可见续建工程尚未收尾的痕迹：园区地面零散堆放着钢材构件、绿色防尘网、木板建材，景观绿化只做了局部栽植，大片园区景观还没有完工。高处楼顶位置，还留存着未完工的构筑物。
园区临后山一侧，新旧墙体相接，老旧大块毛石挡土墙上方新砌砖墙，墙顶加装了通透的玻璃围挡。墙体下方散落着一些建筑垃圾、碎玻璃与枯枝，停工多年遗留的荒置痕迹还未处理。
项目现场拦起围挡
在半山赋正门，一名保安和穿着制服的工作人员将记者拦在岗亭处。“现在还不能进去，里面正在施工。”工作人员表示，项目具体开放时间暂未对外公布，建议联系官方确定具体时间。对话期间，记者注意到有施工车辆进出。
“这都倒了三手了，少说也有七八年了，总得给大伙一个交代。”一名住在附近的居民告诉记者，现在项目周围已经拦起了围挡，似乎进入收尾阶段，“听说是一家上海的公司接手了。”
同日，记者拨通半山赋在抖音开设官方账号的联系电话，接听电话的工作人员表示，项目目前还不能对外开放。“现在内部还在装修，包括样板间、路面等等，售楼处也在重新装，暂时不对外接待，正式（开放）时间预计在下月中旬。”
有车辆进入项目施工现场
该工作人员还表示，项目此前烂尾，后期进行破产重组，“这是市中区资产盘活重点项目，它本身项目主体都盖完了，还剩下一些收尾工作。”
荒废七载，三次易主后迎来“新生”
发布于2012年的一则楼盘介绍网页中，依然保留着关于“枫丹白鹭”的记忆：坐拥济南市市中区核心片区，占地72.35亩的低密度别墅社区，依托原生山体资源，却又区别于城郊别墅与度假别墅，“大隐城央，峰峦之上”。
公开信息显示，枫丹白鹭项目由济南香江置业有限公司开发建设，后期因资金断裂、股权纠纷等原因骤然停工。其间，项目曾更名为“山顶道1号”，但错综复杂的债务问题让其再次陷入停滞。2018年，蓝光地产接盘，项目更名为“蓝光·雍锦半岛”，但再度因资金问题停摆。兜兜转转，枫丹白鹭成了一块“烫手山芋”，并在此之后漫长时间里，成为济南知名的烂尾楼盘。
据市中区方面公开披露，2018年后，该项目工地长期无人管护，楼栋裸露闲置、设施老化破损、建材物资流失。长期停工导致数百户业主毕生积蓄被套牢，安居诉求长期无法兑现，同时施工企业工程款、材料商货款、农民工薪资等欠款难以兑付，各类纠纷、信访诉求常年不断。企业累计债务超14亿元，资产大多设定抵押，无力偿债，陷入“资产闲置、债务缠身、矛盾积压”的死循环。
企查查数据显示，济南香江置业有限公司已被限高，目前仍存在大量欠税公告、被执行人记录及建设工程合同纠纷。
不过，转机发生在2025年10月，市中区人民法院裁定香江置业由破产清算转为重整。该项目成为区法院审结的房地产破产重整首案。随后，破产管理人发布投资人预招募公告，面向社会公开招募重整投资人。2025年12月25日，市中区人民法院裁定批准项目重整计划，确定上海可壹为项目重整投资人。随后，在市中区各部门的工作下，项目启动施工，重整各项工作有序推进。
2026年6月23日市中区人民政府发布的企业投资项目备案公示显示，该项目名称仍为“枫丹白鹭山庄项目”，项目申请人为“济南香江置业有限公司”，项目占地面积48231平方米，总建筑面积69432.21平方米，改造总投资约1.2亿元，主要建设内容为已有房屋的修缮及小区配套系统性提升，包括住宅147套、车位75个等。备案文件同时注明，项目将在开工前补齐土地、规划、环评、能评等全部报建手续，申报单位对材料真实性承担全部责任。
另据“市中头条”8月16日发布的消息，政府部门运用府院联动机制，通过破产重整、引入实力社会资本投资、聘用全球顶级设计公司和设计师进行更新设计等，实现别墅群的涅槃重生。该项目是全区建筑领域首个通过破产重整实现盘活的典型案例，实现了业主利益保护提升、历史遗留问题化解、高品质住宅入市的多重效益。目前，施工队伍全面入场施工，物业服务团队和房屋营销团队组建驻场，售楼中心和样板房已接近完工，预计2027年6月底正式销售。
府院联动，“不能让等待落空”
实际上，房企破产重整是一项系统工程，枫丹白鹭项目的难点，集中体现在企业债权债务体量巨大、原始工程资料大量缺失、原企业配合度极低，叠加房地产市场持续承压，投资人顾虑重重，招募难度极大。
“一旦重整失败进入破产清算程序，项目资产大概率折价流拍、价值大幅缩水，业主等待将落空，众多债权人也将面临重大损失。”市中区人民法院党组成员、副院长，该案审判长梁伟说。
多起案例证明，在国内破产重整实务中，投资人招募一直是最大难点。很多烂尾项目即便进入重整程序，很难找到实力投资人；部分项目中途投资人撤资，项目惨遭二次烂尾。
对此，市中法院破产团队运用“清算预招募+重整正式招募”双层衔接机制，在清算阶段就提前启动投资人预招募，完整公开项目全部风险、建设成本以及属地政策红利，对项目风险完全透明披露，规范化筛选意向投资人，线上多渠道面向全国房企招商，先后吸引数十家房企前来调研尽调。
“预招募阶段就把项目所有隐患摆在台面上，投资人充分尽调，把风险预判在前，最大程度降低后续中途撤资风险，避免二次烂尾。”梁伟表示，这套双层招募机制，相当于两道筛选关口，先在清算阶段锁定意向投资人，转入重整程序之后再进行正式招募，程序衔接顺畅。凭借公开透明的处置流程与属地政策保障，项目成功引入不低于6.6亿元重整投资，为续建复工、债务清偿注入关键资金活水。
巨额债务之下，不同债权人诉求冲突激烈：购房业主盼交房、施工企业盼工程款、担保债权人希望本金得到保障、职工盼工资结清。法院精准优化债权清偿方案，科学调整债务结构，压降不合理高额利息，专门设立小额债权快速全额清偿通道，给出一份兼顾多方利益的清偿方案。最终，购房款、工程款、职工债权、税款债权全部实现100%清偿；担保债权本金清偿率提升至74.93%；原本清算模式下清偿率几乎归零的普通债权，清偿率提升至9.23%以上。一份重整计划，最大限度兼顾各类债权人合法权益。
2025年12月25日，市中区法院依法裁定批准济南香江置业有限公司重整计划，长达七年僵局正式打破。截至2026年6月，案件按期完成两轮债权清偿，职工债权全部结清。
“府院联动的核心价值，就是司法权与行政权协同发力：法院负责债权认定、重整计划裁定等司法程序；政府负责配套落地、政策扶持、信访维稳、证照办理等行政事项，二者互补，解决单纯司法程序无法落地的现实难题。”市中区法院党组成员、副院长武峰说。
烂尾盘活，不是单一房企的危机处置
“烂尾楼问题从来不只是法律问题，还是民生问题、维稳问题、城市规划问题。证照补办、法定代表人变更、税费减免、水电气暖配套落地，这些都不能靠法院独立完成，需要行政机关的配合。”9月30日，山东豪德(济南)律师事务所律师赵宗艳在接受新黄河记者采访时表示，“清算预招募+重整正式招募”的双层衔接设计，解决了长期存在的信息不对称与预期错配问题，这套机制的成立，也依赖属地政府的政策供给能力。
“虽然府院联动是当前化解房地产领域历史遗留问题的有效路径，但必须始终守住一条底线——政府提供服务与政策支持，法院独立行使审判权，债权人依法自治。”赵宗艳说，府院联动的正当性，建立在“行政依法配合司法”之上，而不是“行政主导司法结果”。重整计划中各方债权人的权益调整，最终必须由债权人会议表决和法院依法裁定，税费减免、配套投入，本质上是用公共财力支持特定商业项目的重整，其正当性需要建立在“保交楼、保民生”这一公共利益之上，并应有相应的决策程序和公开监督。“司法确有能力盘活烂尾楼，破产重整是比简单拍卖更优的价值实现路径，而府院联动是当前条件下最现实的推动机制。”
山东科创律师事务所律师张继锋也持同样观点，他表示，该案中法院对司法主导地位的主动维护，使得府院联动始终在法治框架内运行，没有出现行政权力对司法裁判的不当干预。
“在房地产开发过程中，开发商为筹集资金产生了很多高额利息的债权，压降高额利息至关重要。济南对该楼盘的重整，通过压降不合理高额利息释放清偿空间，而非简单依赖投资人出资覆盖全部债务，同时打开了小额债权快速全额清偿通道，保障弱势债权人群体的基本权益，减少了因小额债权人分散引发的群体性矛盾。”张继锋说，实际上，在烂尾楼重整方面，如果行政端的证照、配套、税费等“非法律障碍”不能同步解决，方案也只能停留在纸面上，因此，这样的模式为解决同类问题提供了可操作的经验。
实际上，国内多地许多存量烂尾楼盘正慢慢化解。烂尾盘活，已经不再是单一房企的危机处置，而是城市更新、民生保障的重要课题。
有业内分析认为，烂尾楼盘化解的核心逻辑，是行政与司法协同，以市场化手段盘活存量资产，而不是简单依靠财政兜底救助房企。破产重整制度最大优势，就是在法治框架下，平衡业主、施工方、金融债权人、投资人多方主体的利益，实现资产价值最大化，避免资产贱卖造成多方主体损失。
最高人民法院相关房地产破产审判指引提出，房企破产案件审理要坚持市场化、法治化方向，充分保障购房消费者合法权益，鼓励运用重整程序盘活在建工程项目，实现保交楼目标。
“也并不是所有烂尾楼盘都适合重整盘活。”一名法学专家表示，重整盘活有前提条件：项目本身具备市场价值，区位、产品有吸引力，能够吸引投资人出资续建；同时地方具备强大府院联动机制，补齐证照、市政配套等行政短板。很多区位较差、资产缺口巨大的烂尾项目，很难吸引投资人，重整之路走不通。
视野拉回到济南半山赋，经过七年沉寂，如今已经迎来新生。但现实中，项目隐患排查、品质交付、后期运营、业主预期管理等，仍考验重整投资人的开发能力。
从枫丹白鹭到半山赋的蜕变，是一场司法攻坚，也是一次城市存量资产的修复，一个烂尾楼盘的重生背后，或许是数百个家庭安居梦的落地。济南这个样本给出的答案，是烂尾楼化解要以破产法治为核心，府院联动协同，依靠市场化资本力量，在多方利益之间寻找最大公约数。毕竟盘活烂尾不只是救活一栋建筑，而是守护民生安居的重要承诺。
编辑：刘玉红 杨宗帅 摄影：李震 李震 剪辑：徐超 校对：李莉 汤琪
